レンタルオフィスで宅建業免許を受けることができるか？

宅建業（不動産業）を開業するには、宅地建物取引業法に基づき「宅地建物取引業免許（宅建業免許）」を取得する必要があります。しかし、レンタルオフィスを使用して宅建業免許を取得する場合、通常の事務所とは異なる注意点があります。ここでは、レンタルオフィスを利用して宅建業免許を取得する際のポイントや注意点について詳しく解説します。

宅建業免許に必要な「事務所」の条件

宅建業免許を取得するには、宅地建物取引業法に定められた「事務所」の要件を満たす必要があります。具体的には以下の条件を満たさなければなりません。

独立性があること

• 他の事業者と共用しているスペースではなく、明確に区分された空間である必要があります。
• 仕切り（パーテーション等）が床から天井まであることが求められます。

固定された専用の使用権を持つこと

• 使用契約の内容として、宅建業の事務所として独占的に使用できる契約であることが必要です。
• バーチャルオフィスや短期契約では認められない場合があります。

事務所として適切な設備があること

• 机、椅子、固定電話など、事業運営に必要な設備が整っていること。
• 契約書や重要事項説明書の作成・管理が可能な環境であること。

常勤の専任宅地建物取引士が在籍していること

• 事務所には、専任の宅地建物取引士を配置する必要があります。
• 専任の取引士は、原則としてその事務所に常勤する必要があり、原則として兼業や他のオフィスとの掛け持ちは認められません。

レンタルオフィスを利用する際のポイント

レンタルオフィスを宅建業の事務所として使用する場合、次の点を事前に確認することが重要です。

バーチャルオフィスはNG

宅建業免許を取得するには、事務所として実際に使用する物理的なスペースが必要です。
バーチャルオフィス（住所のみを借りるサービス）は、宅建業法の「事務所」の要件を満たさないため、認可されません。

共有オフィスやコワーキングスペースは要注意

レンタルオフィスの中には、コワーキングスペースやシェアオフィスといった形態のものがあります。これらのオフィスは、他の事業者と共有する形式が多く、宅建業免許の「独立性」の要件を満たさない可能性があります。そのため、完全に独立した個室を確保できるレンタルオフィスを選ぶことが重要です。

仕切りがあるか確認する

宅建業免許の審査では、事務所の「独立性」が求められます。レンタルオフィスの場合、パーテーションで区切られているだけでは不十分と判断されることがります。天井まで仕切られた個室であるこが望ましいです。また、施錠可能な扉があることが必要です。

専用電話・郵便受けの有無

宅建業の事務所には、固定電話の設置が求められます。携帯電話やインターネット電話のみでは、事務所要件を満たさない可能性があるため、契約時に固定電話を設置できるか確認しましょう。
また、郵便受けが確保されていることも重要です。郵便受けがない場合は、郵便の受け取りがどのようにされ、どのように保管されるのか確認しましょう。

使用契約の内容を確認

レンタルオフィスを借りる際は、賃貸借契約書または利用契約書を確認し、次の点を満たしているかチェックしましょう。

• 「宅地建物取引業の事務所」として利用することが契約上可能か
• 使用期間が一定期間以上確保されているか（短期契約では免許取得が難しい）
• 住所の表記が正式な事業所住所として利用できるか

免許申請時の具体的な注意点

内装や設備の写真を準備

免許申請時には、事務所の内装や設備の状況を示す写真を提出する場合があります。この際、以下のポイントを押さえた写真を準備しましょう。

• 事務所全体の様子（独立した個室であることがわかるもの）
• 従業者分の机と椅子、応接セットがあることがわかるように撮影する
• 固定電話が設置されていることがわかる写真
• 事務所入口、テナント案内、郵便受けに事務所の商号が掲示されていることがわかる写真

法人登記と住所の整合性

法人で宅建業を行う場合、事務所の住所を法人登記する必要があります。レンタルオフィスを利用する場合、契約住所と法人登記住所が一致していることを確認しましょう。また、登記可能なレンタルオフィスであるかも事前にチェックすることが重要です。

専任の宅地建物取引士の勤務実態

宅建業免許を取得するには、事務所に「専任の宅地建物取引士」を配置する必要があります。この取引士は、他の事業所と兼務できないため、レンタルオフィスでも実際に勤務していることを証明できるようにしましょう。

まとめ