外国人が日本で宅建業の会社を設立する際の在留資格の注意点

日本で不動産会社を設立し、宅建業免許を取得して営業するためには、法人設立の手続きに加えて「在留資格」の確認が重要です。外国人の方が経営者や役員に就任する場合、在留資格の内容次第で事業活動が制限されることがあります。本記事では、宅建業の会社設立に必要な在留資格と注意点を整理します。

不動産会社の設立と宅建業免許の前提条件

不動産会社を設立する際には、まず株式会社や合同会社といった法人を設立します。その上で、宅建業を営むには宅地建物取引業免許（宅建業免許）が必要です。免許申請にあたっては、役員や専任の宅地建物取引士の適格性が審査されます。

ここで重要なのが、経営者や役員が外国人の場合の在留資格です。

宅建業の会社の経営に関わる在留資格

（1）経営者として会社を運営する場合

外国人が会社を設立し経営者になるには、通常は「経営・管理」ビザが必要です。「経営・管理」の在留資格を取得するには以下の点などの注意が必要です。

• 日本に事業所（オフィス）を設置していること
• 事業を安定して継続できる計画があること
• 500万円以上の投資、または常勤2名以上の日本人従業員の雇用

不動産業の場合は、事務所の独立性（宅建業免許の要件）と「経営・管理」ビザの要件がリンクする点に注意が必要です。

（2）役員や従業員として参画する場合

経営に直接関与しない立場であれば、他の在留資格でも勤務可能です。
例：「技術・人文知識・国際業務」「高度専門職」
これらの資格であれば、不動産会社の従業員として就労は可能です。

（3）留学生・技能実習生など

留学ビザや技能実習ビザでは、不動産会社の経営や役員就任はできません。資格外活動許可を得ても宅建業に関わる役員活動は対象外です。

宅建業免許と在留資格の実務上の注意点

（1）宅建業免許申請書に記載する役員の在留資格

宅建業免許の申請では、役員の身分証明書や略歴書を提出する必要があります。外国人役員の場合、在留カードの写しや在留資格を確認されるケースがあり、適切な資格を持たないと審査に影響します。

（2）代表取締役が不在の場合

経営・管理ビザで入国する代表者が一時的に日本を離れると、宅建業の事務所管理や法人代表機能に支障が出ることがあります。その場合は、国内にいる取締役や従業員を政令使用人として設置することが実務上求められます。

（3）更新や変更のタイミング

経営・管理ビザは1年・3年ごとの更新が必要です。在留期限切れで資格を失うと、宅建業免許の運営体制に重大な影響が出ます。

法律上の根拠と注意喚起

宅建業法の規定

宅建業法第5条第1項は免許の欠格要件を定めています。たとえば、禁錮以上の刑に処せられた者や成年被後見人などが挙げられています（宅建業法第5条第1項第2号・第3号など）。

ここには「在留資格喪失」という文言はありません。しかし、宅建業法第66条は以下のように規定しています。

国土交通大臣または都道府県知事は、宅建業者が宅建業に関する業務を適正に遂行することができないと認めるときは、必要な監督処分を行うことができる。

つまり、代表取締役や専任宅建士が在留資格を失い、日本で適法に活動できない場合、「業務を適正に遂行できない状態」とみなされ、監督処分（業務停止・免許取消）のリスクが生じるのです。

入管法との関係

さらに、出入国管理及び難民認定法により、日本に在留するには適切な資格が必要です。在留資格を喪失すると不法残留となり、事実上代表取締役や役員としての活動ができなくなります。

よくある誤解と注意点

・「投資・経営」ビザ（現・経営・管理）があれば誰でも簡単に取れる → 実際は、事業計画・資本金・オフィス要件など厳格な審査があります。
・宅建士資格があれば自動的にビザが取れる → 宅建士資格と在留資格は全く別制度で、直接の関係はありません。
・一時帰国しても会社経営に影響はない → 代表者不在が長期化すれば「体制不備」とされ、監督処分の可能性があります。

まとめ

外国人が日本で不動産会社を立ち上げる場合、宅建業免許の取得と並んで在留資格の確認・維持が不可欠です。特に「経営・管理」ビザは、宅建業の事務所要件と重なる部分が多く、入管と宅建業法の両面から審査を受けることになります。

在留資格を切らしてしまうと、宅建業法第66条に基づく監督処分の対象となる可能性があるため、更新は必ず余裕をもって行うことが大切です。